Vender una vivienda no empieza con un anuncio, empieza con una revisión. Antes de fijar un precio o enseñar la vivienda a un comprador, conviene tener localizada y comprobada una serie de documentos básicos que aplican, prácticamente, a cualquier venta.
En este primer artículo repasamos esa documentación esencial. Más adelante, en una segunda parte, veremos la documentación que solo aplica según el caso concreto de cada vivienda (hipoteca, herencia, alquiler, reformas…).
1. El título de propiedad
Es el documento que acredita que eres el propietario de la vivienda: normalmente una escritura de compraventa, aunque también puede ser una escritura de herencia o de donación.
Antes de vender, conviene revisarlo con calma y comprobar que los datos coinciden con la realidad actual de la vivienda: superficie, anexos (garaje, trastero), y si ha habido alguna reforma o ampliación que no quedó reflejada. No es raro que, con los años, existan pequeñas diferencias entre lo que dice la escritura y lo que hay realmente construido.
2. La nota simple del Registro de la Propiedad
La nota simple es un documento distinto de la escritura: mientras la escritura acredita cómo adquiriste la vivienda, la nota simple refleja qué consta actualmente sobre ella en el Registro de la Propiedad — quién figura como titular, si existen cargas, hipotecas o embargos.
No es un documento que el vendedor tenga que presentar obligatoriamente desde el primer día, pero sí es muy recomendable solicitarla antes de anunciar la vivienda. Es habitual descubrir aquí situaciones que conviene resolver con tiempo, como una hipoteca que ya está pagada pero que aún no se ha cancelado formalmente en el Registro. Solucionarlo antes de tener comprador es mucho más sencillo que hacerlo con una venta ya en marcha.
3. El certificado de eficiencia energética
Este es uno de los documentos obligatorios en la venta de una vivienda. El Real Decreto 390/2021 regula la certificación energética de los edificios y contempla expresamente su exigencia en las viviendas que se vendan.
Hay un detalle que muchos propietarios desconocen: la calificación energética debe aparecer en toda la publicidad de venta, incluidos los anuncios en portales inmobiliarios y páginas web. Además, en la propia compraventa, debe incorporarse una copia del certificado registrado junto con su etiqueta.
Si vas a vender, comprueba cuanto antes si dispones de este certificado, si está registrado y si sigue vigente — no conviene dejarlo para el último momento, ya que sin él no podrás anunciar correctamente la vivienda.
4. El Catastro y la referencia catastral
Toda vivienda tiene asignada una referencia catastral: un código de identificación oficial y obligatorio, según el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Esta referencia debe constar en determinados documentos y trámites de la venta, y puedes localizarla fácilmente en el recibo del IBI, en la escritura o en la nota simple.
Aquí conviene hacer una comprobación importante: Registro de la Propiedad y Catastro no siempre coinciden exactamente. Puede haber pequeñas diferencias de superficie o de descripción entre ambos organismos. No significa necesariamente un problema, pero sí es algo que conviene detectar y entender antes de vender, no cuando ya hay un comprador esperando.
5. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Conviene tener localizado el último recibo del IBI antes de iniciar la venta. Además de confirmar que los pagos están al día, este recibo sirve también como uno de los documentos donde figura la referencia catastral de la vivienda.
Tener el IBI en regla no sustituye al resto de comprobaciones (registral, catastral, de comunidad), pero es una pieza más que conviene tener a mano desde el principio.
6. El certificado de la comunidad de propietarios
Si tu vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, este es uno de los documentos más importantes, y también uno de los que más conviene solicitar con antelación.
La Ley de Propiedad Horizontal establece que, al vender, el propietario debe declarar si está al corriente de los gastos de comunidad y aportar un certificado que lo acredite. Sin este certificado, salvo que el comprador te exonere expresamente de aportarlo, no se puede formalizar la escritura de venta.
Un dato práctico: la propia ley fija un plazo máximo de siete días naturales para que la comunidad emita este certificado desde que se solicita. Por eso, cuando la venta ya está avanzada y se acerca la fecha de firma, no conviene dejar este trámite para el último momento — mejor solicitarlo con margen suficiente.
Checklist básico antes de anunciar tu vivienda
Antes de poner tu vivienda en el mercado, comprueba que tienes localizado y revisado:
- ☐ Título de propiedad (escritura)
- ☐ Nota simple actualizada del Registro
- ☐ Certificado de eficiencia energética vigente y registrado
- ☐ Referencia catastral (y que coincide con el Registro)
- ☐ Último recibo del IBI
- ☐ Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios (si aplica)
Si alguno de estos puntos genera dudas, es mejor resolverlas ahora que cuando ya exista un comprador con una fecha de firma en el calendario.
¿Y si mi vivienda tiene alguna circunstancia especial?
Esta lista cubre la documentación que aplica prácticamente a cualquier venta. Pero hay situaciones que requieren documentación adicional: una vivienda con hipoteca vigente, heredada, con varios propietarios, alquilada, o con reformas realizadas sin toda la documentación en regla. De todo esto hablaremos en la próxima entrega de esta serie.
¿Estás pensando en vender tu vivienda?
Preparar bien la documentación desde el principio evita sorpresas, retrasos y negociaciones incómodas cuando la venta ya está en marcha. En Inmobiliaria Zaguán te ayudamos a revisar la situación de tu vivienda desde el primer momento, con casi 30 años de experiencia conociendo cómo se mueve el mercado en Burriana y su entorno.
Este artículo se basa en la normativa vigente, especialmente el Real Decreto 390/2021 sobre certificación energética, la Ley de Propiedad Horizontal y el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Ante dudas concretas sobre tu situación, te recomendamos consultar con un profesional.